Kết luận quan trọng: không được xây nhà trên đất nông nghiệp trước khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở. Khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 yêu cầu người sử dụng đất dùng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và tuân thủ quy định liên quan. Nếu tự ý xây dựng nhà trên đất nông nghiệp (chưa chuyển mục đích), theo các Điều 8, 9, 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP sẽ bị xử phạt và buộc khôi phục hiện trạng; thực tế có thể phải tháo dỡ công trình trước khi xem xét chuyển mục đích.
Về chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 121 Luật Đất đai 2024): các trường hợp phải xin phép gồm: (1) chuyển đất trồng lúa, rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp; (2) chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; (3) chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi làm dự án chăn nuôi quy mô lớn; (4) chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao có thu tiền hoặc cho thuê; (5) chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở; (6) chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất công có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; (7) chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Khi được phép chuyển mục đích, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; từ thời điểm chuyển, chế độ sử dụng đất và quyền, nghĩa vụ sẽ áp dụng theo loại đất mới. Với các trường hợp không thuộc danh mục phải xin phép tại khoản 1 Điều 121, người sử dụng đất không phải xin phép. Đặc biệt, nếu thửa đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài, đã từng chuyển sang mục đích khác và nay chuyển lại thành đất ở phù hợp quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Thủ tục chuyển mục đích quy định tại Điều 124 Luật Đất đai 2024. Tóm lại, muốn xây nhà hợp pháp trên thửa đất nông nghiệp, trước hết phải xin phép và hoàn tất chuyển mục đích sang đất ở, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính; mọi hành vi xây trước – chuyển sau đều có nguy cơ bị xử phạt và buộc tháo dỡ, phục hồi đất về tình trạng ban đầu.
