Nhà ở xã hội (NƠXH) là chủ trương đúng đắn để đáp ứng nhu cầu an cư của lao động và người thu nhập thấp, nhưng triển khai còn nhiều vướng mắc.
Thực tế cho thấy cảnh xếp hàng xuyên đêm, “cò mồi” giữ chỗ, chênh lệch hồ sơ hàng trăm triệu đồng làm méo mó chính sách. Với người lao động như chị Thu Hường (TP.HCM), chi phí thuê trọ tăng nhanh trong khi thu nhập hạn chế khiến giấc mơ mua nhà ngày càng xa. Báo cáo của Cushman & Wakefield cho biết giá nhà tại Việt Nam cao khoảng 20 lần thu nhập bình quân đầu người; Bộ Xây dựng ước nhu cầu NƠXH cho công nhân, người thu nhập thấp giai đoạn 2021–2030 khoảng 2,4 triệu căn, dù tính cả nguồn cung hiện hữu và tương lai vẫn thiếu hơn 1 triệu căn (khoảng 51%).
Các nút thắt chính nằm ở khâu chuẩn bị và giao đất kéo dài (quy hoạch chi tiết, xác định quỹ đất, chuyển mục đích, giải phóng mặt bằng), cơ chế chỉ định/đấu thầu chưa thống nhất, hệ số sử dụng đất chưa hợp lý. Nguồn vốn ưu đãi cho cả phía cung và cầu thiếu ổn định; lãi vay thương mại cao trong khi trần giá bán khiến biên lợi nhuận mỏng, không hấp dẫn doanh nghiệp. Cơ chế bù đắp rủi ro hạn chế (tỷ lệ diện tích thương mại bù chéo, quyền phát triển chuyển nhượng), quy trình lựa chọn nhà đầu tư còn kéo dài. Thực tiễn triển khai, doanh nghiệp phản ánh chi phí đầu vào cao, pháp lý phức tạp, thiếu quỹ đất sạch và khó tiếp cận tín dụng; việc xác nhận đối tượng mua, đặc biệt với lao động tự do, còn lúng túng.
Nhóm giải pháp được đề xuất: (1) Chủ động chuẩn bị quỹ đất sạch, công bố hệ số sử dụng đất ưu đãi theo bán kính kết nối hạ tầng (metro, trục chính); nghiên cứu cơ chế “quyền phát triển bổ sung” để chuyển nhượng quyền phát triển từ khu bị khống chế tầng cao sang khu khác, giảm áp lực ngân sách. (2) Thiết kế gói tín dụng ưu đãi cho phía cung (lãi thấp, ân hạn xây dựng) và cho phía cầu qua Ngân hàng Chính sách xã hội và ngân hàng thương mại được tái cấp vốn; khuyến khích trái phiếu xã hội để huy động vốn dài hạn. (3) Lập “một cửa liên thông” cấp đô thị cho toàn bộ thủ tục (quy hoạch, đất đai, môi trường, PCCC, cấp phép), ấn định thời hạn xử lý từng khâu. (4) Tham khảo mô hình HDB Singapore: tập trung quỹ đất theo TOD, chuẩn hóa thiết kế, công nghiệp hóa xây dựng để giảm chi phí; đồng thời trợ cấp, cho vay dài hạn phía cầu nhằm đảm bảo đầu ra.
Để “cung–cầu gặp nhau”, Nhà nước cần chọn nhà đầu tư thực tâm làm NƠXH và có cơ chế đủ hấp dẫn (thủ tục, đất đai, tín dụng, thuế) để doanh nghiệp không lỗ và có dư địa tái đầu tư. Cùng với đó, xây dựng cơ sở dữ liệu người có nhu cầu thực, xác minh qua hệ thống công; công khai, minh bạch danh sách; xếp thứ tự ưu tiên rõ ràng (chưa có nhà; diện tích ở chật; nhà xuống cấp; có chỗ ở tạm…). Khi dữ liệu minh bạch và quy trình đơn giản, hiện tượng “cò mồi”, thổi giá hồ sơ sẽ bị thu hẹp, giúp chính sách NƠXH đi vào thực chất và đúng đối tượng.
