“Đầu tư cho nhà ở xã hội là đầu tư cho sự phát triển của xã hội, của đất nước”, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh tại phiên thảo luận ngày 11/11. Theo Bộ Xây dựng, trong đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) đến năm 2030, số dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đến năm 2025 đạt khoảng 60%. Dù vậy, chặng đường phía trước còn dài do nhiều vướng mắc về thể chế, pháp lý, vốn, quỹ đất và thủ tục.
Quỹ đất được xem là điểm nghẽn lớn nhất. VARS IRE cho biết nhiều địa phương bố trí đất NƠXH ở vị trí hạ tầng yếu, xa dịch vụ công, làm giảm hiệu quả an sinh. Cơ quan này kiến nghị rà soát toàn bộ dự án nhà ở thương mại, khu đô thị từ 2 ha trở lên tại đô thị loại đặc biệt, loại I để kiểm tra tỷ lệ 20% quỹ đất NƠXH, trường hợp nộp tiền/hoán đổi phải kiểm soát chặt. TS. Sử Ngọc Khương (Savills Việt Nam) nhấn mạnh, quỹ đất NƠXH phải gắn với hạ tầng kỹ thuật – xã hội và sinh kế, tránh tình trạng “nhà xa việc” dẫn đến bỏ trống.
Bên cạnh quỹ đất là bài toán nhu cầu ở thực. Nhiều nơi “vừa thiếu vừa ế” vì vị trí bất lợi, thủ tục rườm rà, tiêu chí xét duyệt chưa sát nhóm thụ hưởng. VARS IRE đề xuất thuê đơn vị độc lập khảo sát nhu cầu chuyên nghiệp làm căn cứ hoạch định; dự thảo nghị quyết mới của Bộ Xây dựng yêu cầu rà soát nhu cầu và năng lực hạ tầng khi nhà đầu tư đề xuất dự án ở vị trí chưa phù hợp; ưu tiên chủ đầu tư có năng lực tài chính, kinh nghiệm, tự ứng kinh phí bồi thường, cam kết giá hợp lý và bảo hành chất lượng. Quy định trần chi phí marketing – bán hàng 2% cũng cần linh hoạt hơn để chủ đầu tư truyền thông đúng đối tượng, song vẫn bảo đảm minh bạch xét duyệt.
Một phần quan trọng khác là ngăn đầu cơ, mua bán suất. Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết đã ghi nhận tình trạng “xếp chỗ bán chỗ”, chênh lệch 200–500 triệu đồng. Thủ tướng yêu cầu địa phương siết xét duyệt, Bộ Công an nắm tình hình và xử lý ngay các hành vi vi phạm, bảo vệ chính sách nhân văn. VARS IRE kiến nghị tăng thanh tra toàn diện, xử phạt nghiêm chủ đầu tư bán sai đối tượng và người dân chuyển nhượng trái quy định; sau 5 năm sở hữu, ưu tiên chuyển nhượng cho người đủ điều kiện đã được xác nhận; nếu bán cho đối tượng không thuộc diện, chủ sở hữu phải hoàn trả toàn bộ ưu đãi đã hưởng.
Tổng thể, để cán đích 1 triệu căn vào 2030, cần đồng thời: (i) bố trí quỹ đất “đúng – trúng” gắn hạ tầng; (ii) đo nhu cầu thực bằng dữ liệu độc lập; (iii) chọn nhà đầu tư đủ năng lực và ràng buộc cam kết giá – chất lượng; (iv) nới kỹ thuật một số rào cản (marketing, thủ tục) nhưng tăng minh bạch, hậu kiểm; và (v) kiên quyết chặn đầu cơ. Khi các “nút” này được tháo gỡ đồng bộ, nguồn cung NƠXH mới chảy đúng địa chỉ, giúp người thu nhập thấp thực sự tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp.
