Thị trường bất động sản 2025 ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt từ sản phẩm đầu cơ sang tài sản tạo dòng tiền ổn định như căn hộ chung cư và nhà ở liền thổ. Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn và chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Anh, xu hướng này phản ánh tâm thế thận trọng của nhà đầu tư trong bối cảnh vĩ mô ổn định, tín dụng được kiểm soát và kỳ vọng tăng trưởng bền vững. Đi cùng là làn sóng giãn tâm từ trung tâm ra vùng ven khi hạ tầng kết nối được cải thiện.
Mặt bằng giá phân hóa mạnh theo khu vực. Ở Hà Nội, Tây Hồ trung bình khoảng 106 triệu đồng/m², trong khi Nam Từ Liêm khoảng 77 triệu đồng/m², Bắc Từ Liêm 84 triệu đồng/m² và Long Biên 67 triệu đồng/m². Một số “điểm nóng” mới xuất hiện ở vành đai như Thanh Trì tăng tới 119% lên bình quân 60 triệu đồng/m², Gia Lâm tăng 114% lên khoảng 67 triệu đồng/m², làm dấy lên lo ngại vượt đỉnh trong khi thu nhập chưa cải thiện tương xứng. Chu kỳ tăng giá hiện khác trước: thay vì đất nền tăng trước nhờ dòng tiền rẻ, nay vàng, chứng khoán và BĐS dòng tiền cùng tăng, nhà đầu tư vừa phòng thủ với vàng, vừa phân bổ vào tài sản sinh lời ổn định nhưng vẫn giữ tâm thế cẩn trọng. Ông Quốc Anh nhấn mạnh nhu cầu cân bằng giữa đầu tư dài hạn và đầu cơ để thị trường vừa có thanh khoản, vừa tránh đẩy giá quá mức.
Khảo sát người tiêu dùng định kỳ 6 tháng cho thấy 83% đáp viên ở độ tuổi 18–44; 65% có thu nhập 15–50 triệu đồng/tháng. Có 55% đã từng mua và 10% đã bán BĐS gần đây, tức gần 70% có giao dịch; trong đó 64% mua để ở và 36% mua để đầu tư. Loại hình được quan tâm hiện nay là chung cư (34%), đất nền (33%), nhà riêng (21%); nhưng 12 tháng tới, 33% dự định đầu tư nhà riêng và 31% vẫn chọn chung cư, trong khi sự quan tâm tới đất nền giảm rõ, phản ánh dịch chuyển khỏi sản phẩm đầu cơ sang tài sản có khả năng khai thác sử dụng thực.
Diễn biến thực tế cũng cho thấy chung cư và nhà ở liền thổ là hai phân khúc dẫn dắt phục hồi tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM trong hai năm gần đây. Ngược lại, đất nền – thước đo của đầu cơ – còn giảm trung bình khoảng 22% toàn quốc so với cùng kỳ; ngoại lệ chỉ là nhịp tăng ngắn cuối 2024 nhờ thông tin sáp nhập hành chính. Triển vọng tới cuối năm, nguồn cung mới tiếp tục đến từ các dự án quy mô lớn hoàn thiện pháp lý; giao dịch có thể tăng nhưng sẽ chọn lọc, ưu tiên chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng và kết nối hạ tầng – tiện ích tốt. Với quỹ đất trung tâm khan hiếm, chi phí đất, vật liệu và tài chính neo cao, mặt bằng giá khó hạ nhiệt; phân khúc cao cấp còn chiếm ưu thế, trong khi nhà ở vừa túi tiền cần thêm chính sách hỗ trợ để cải thiện khả năng tiếp cận.
