Căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản, theo bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam. Thị trường nhà ở chung cư đã sôi động trở lại với làn sóng ra mắt, mở bán dự án tại nhiều địa phương, nhất là vùng ven Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, sự phục hồi này chưa xóa được “lệch pha” cung – cầu kéo dài nhiều năm: phần lớn nguồn hàng mới thuộc phân khúc cao cấp với mức giá phổ biến trên 100 triệu đồng/m², trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng, chỉ khoảng 3% và chủ yếu là nhà ở xã hội.
Nguồn cung có xu hướng phân bổ rộng hơn, dịch chuyển khỏi lõi trung tâm sang các đô thị vệ tinh – nơi quỹ đất dồi dào, chi phí đầu tư hợp lý. Dù vậy, thị trường vẫn được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, trong đó Vingroup tiếp tục là đơn vị đóng góp nguồn cung nổi bật trong chín tháng đầu năm. Sự tham gia của doanh nghiệp vừa và nhỏ, đặc biệt tại phía Nam, đang gia tăng mức độ cạnh tranh và đa dạng sản phẩm.
Mặt bằng giá bán tiếp tục leo thang ở cả hai đô thị lớn. Tại Hà Nội, giá sơ cấp tăng đều, kéo giá toàn thị trường lên mức kỷ lục; thị trường thứ cấp theo đó cũng sôi động hơn, nhiều dự án tăng từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng trong thời gian ngắn, nhất là khu đô thị quy hoạch bài bản. Tại TP.HCM, đà tăng lan rộng ở các dự án chung cư pháp lý hoàn thiện, kết nối hạ tầng thuận lợi và mức giá “hợp lý” trong bối cảnh có dòng tiền đầu tư từ phía Bắc, đặc biệt Hà Nội, dịch chuyển vào phía Nam; một số dự án ghi nhận mức tăng khoảng 5% chỉ trong một tuần.
Giao dịch thứ cấp nhộn nhịp hơn do hàng sơ cấp ở mức giá cao và phần lớn là sản phẩm hình thành trong tương lai. Dù vậy, số lượng giao dịch thực tế trên thị trường thứ cấp không lớn vì nguồn hàng sẵn khan hiếm và nhiều chủ sở hữu chưa muốn bán, kỳ vọng giá còn tăng. Người mua ở thực phải chờ cơ hội phù hợp hơn.
Nhu cầu an cư vẫn bền nhờ đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và tầng lớp trung – thượng lưu mở rộng, nhưng sức mua chịu sức ép lớn từ giá nhà, khi khoảng cách giữa thu nhập và giá bán ngày càng giãn. Thị trường hiện được thúc đẩy đáng kể bởi dòng vốn đầu tư quay lại bất động sản như một kênh chống trượt giá; nhà đầu tư ưu tiên dự án vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa có khả năng khai thác cho thuê, trong đó kỳ vọng tăng giá vẫn là yếu tố quyết định.
Từ nay đến cuối năm, thị trường dự kiến đón thêm nguồn cung từ loạt dự án quy mô lớn hoàn tất pháp lý, với căn hộ chung cư tiếp tục là nguồn cung chủ đạo. Thanh khoản có thể cải thiện tương ứng lượng hàng ra thị trường nhưng sẽ mang tính chọn lọc, tập trung vào dự án có chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng, hạ tầng – tiện ích kết nối tốt. Xu hướng dịch chuyển nguồn cung về đô thị vệ tinh sẽ rõ nét hơn; các khu vực được hưởng lợi từ đường vành đai, metro, cao tốc liên vùng nhiều khả năng tăng giá trị. Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm khan hiếm và chi phí đất, vật liệu, tài chính neo cao, mặt bằng giá khó hạ nhiệt; phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế, trong khi nhà ở vừa túi tiền cần thêm cơ chế và chính sách hỗ trợ để cải thiện khả năng tiếp cận.
